观内地，会不会形成几个地产大鳄霸权的地产格局呢？笔者以为，随着楼市拐点、企业洗牌结束之后，是可能的。限购限贷紧缩式调控持续一年之际，房地产融资渠道和销售渠道遭遇到双重压迫，资金链紧张，越来越多的房企投身降价大潮之中，有的降幅大至20%-40%，这其中也不乏绿地、中海等大型房企。于是就有了“拐点”一说，只不过笔者认为这次的“拐点”可能不仅仅只是表现为价格的大幅下降，而是表现为房地产行业内部的整合，抑或“洗牌”，即房企之间的并购或者重组加剧。

　　先看愈演愈烈的并购。2010年房地产行业共实现并购84起，占各类企业并购案例的13.5%，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。而且，目前房地产企业的并购或者重组大部分都是发生在非上市公司之间，信息不公开透明，所以实际上发生的房企并购数量要远多于上述统计。

　　从目前的情况看，不得不“卖身”的房企，主要是一些非上市的小型的房地产公司，而兼并他们的则主要是一些大中型房地产公司，就像大鱼吃小鱼一样，在这样的寒冬中这些小虾米是无法安然过冬的，他们便是“地产霸权”形成的最初牺牲者。

　　很显然，如果要成为“地产霸权”中的大鳄，光是吞并一些小虾米是不足够的，只有吃掉大鱼才能成为真正的大鳄。有这样两个案例：一是万科集团收购浙江南都集团。时间发生在2005年初至2006年8月，处于一轮调控周期内。万科借此次收购获得长三角地区大量优质土地资源，一举奠定在该地区的开发地位。这一收购案也被业内视为房地产行业整合的大幕开启。另一案例同样发生在2006年的调控周期内，香港路劲基建有限公司收购了素有“地产战车”之称的顺驰中国。在此之前，顺驰曾以快速扩张闻名业内。但这架疾驰的“战车”最终不得不变卖55%的控制权。

　　以上两个案例都是发生在“调控期”。而如果目前中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来数年内，房地产开发企业从万家下降到千家。市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。

　　这样看来，不仅是上述的“小虾米”公司会被淘汰，一些知名房企诸如“顺驰”也是有可能被兼并的。一些大公司通过兼并其他的大公司使得自己的规模更进一步扩大成为地产霸权中的大鳄。这样想来，中国是有形成地产霸权的基础的。

　　目前中国地产大鳄的争霸格局

　　房地产行业重新洗牌，那些缺乏资金和实力的开发商将会被淘汰出局。中国房地产市场未来将出现由具备实力和资金的专业房产商控制的局面。就像顺驰一样，知名房企是有被兼并的可能的。在这种情形下，只有既有资金又有实力者才能最终度过寒冬迎来春天。

　　保利：融资能力强，土地多从二级市场获取。保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企业。在之前公布的134家房企3700亿银行贷款调查中显示，在这3700亿贷款中保利就占了528亿，达到了近1/7的比例。在逆市当中竟有牛气冲天的豪气。从这方面来讲，保利毫无疑问是一个融资大鳄。另外，保利很少在一级土地市场直接拿地，而是通过收购等方式从二级市场上获取土地。据调查，保利地产2010年的新增土地中，在一级市场获得的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。这样就有机会在一些本土的开发商那边买到一些地价比较低廉的地块而达到降低成本的目的。

　　中海：背靠央企，严控自有资金比例。中海是业内的标兵，背靠雄厚的央企母公司，又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力。从2000到2009年，公司累计实现净利润235亿港元，净利润复合增长率达到46%，增长率位居行业第一。房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元，房地产市场低迷的2011年仍然不错。不仅如此，据披露，2009年开始，该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例”。之前中海以底价在南京浦口获得一块土地，恰巧验证了它不抢高地价、严控自有资金比例的做法。

　　碧桂园：成本控制、物美价廉。碧桂园的成功有一套属于它自己的成功模式，笔者认为主要归结为两点就是成本控制和物美价廉，这也使得它能够在如今的逆市中能够保有一席之地。碧桂园发展的项目均位于具有良好交通条件的城市周边，拿地的价格远远低于市区；同时碧桂园还拥有一套完整的房地产开发链：从项目设计、建筑设计、装修设计甚至到项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施；碧桂园成立初期由于开发资金有限，甚至建立自己的沙场、水泥厂及砖瓦厂，从而确保公司能够有效控制综合开发成本，并赚取开发程序中的每一笔利润。这样碧桂园的开发成本就远远低于其他的开发公司，面对降价潮也有很大的降价空间。另外碧桂园所推崇的家园模式“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”使得碧桂园的房子能够达到物廉价美的效果，深受刚需人群的喜爱。目前碧桂园凭借其物美价廉的产品及深耕二三线城市的发展策略，发展势头也很强劲。

　　万科：奉行并购与合作开发，资金充裕。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。据报道，2010年万科一年内收购24家公司，达到平均每月2家的速度。万科几年前便开始介入联合拿地、股权收购等合作开发模式。2010年，万科年销售额突破1000亿元，比7年前增长近20倍，成为国内首家千亿级上市房企。诸多业内人士认为，万科之所以能快速突破千亿，与其奉行的“合作开发”模式密不可分。此外万科地产的资金应该是比较充裕的。截至今年6月末，万科持有货币资金407.8亿元，比今年一季度末提高了9.7%，其经营活动产生的现金流量净额也有较大幅度增加。但是面对如今的限购限贷政策，万科还是选择率先开始降价促销，目标就是要成为未来市场的主导者。

　　绿城：双高撞在限贷和限购的枪口上。绿城同万科一样都是品牌房企，在混合所有制房地产企业中排名第二，连续7年名列中国房地产公司品牌价值前十。绿城一向专注于开发高品质、高附加值的物业，同时它还有一“高”，那就是高负债率（净资产负债率超过160%）。在限购的政策之下，绿城的高品质住宅就成了主要的打压对象，而其高负债率使得自己的情况雪上加霜。于是从9月12日起总部设在杭州的香港上市公司绿城中国便开始卷入接连不断的舆论风波。先是业内盛传海航集团欲以30亿元的“非常低价”对绿城中国进行收购，由此引发媒体对绿城高负债的关注；随后，又有外媒披露称，银监会已介入绿城中国旗下相关房地产信托业务的风险调查。此消息导致了绿城中国股价接连遭受重创，同时连累万科、保利等众多上市房企股价纷纷跳水。老板宋卫平在回应媒体时也放出狠话：如果通过“售房和腾挪项目回笼现金”仍旧无效自救的话，“就将房价降到底，卖光之后就彻底退出房地产行业”。虽然现在宋卫平也出来反驳破产一说，声称绿城一切都好。但是如果情况继续下去，那谁都可以想到绿城将会面临怎样的境地。会不会真的是“绿城不死，调控不已”？也许当绿城真的被某个房地产企业收购吞并的那一天，中国地产霸权的形成也就不远了。

　　未来可能的地产发展格局

　　从上述的分析，笔者认为在未来央企、品牌房企和走成本控制之路的房企，有可能会占领主要的市场份额，逐步成为霸主。如同美国早在上世纪90年代开始出现房企并购加剧、行业迅速集中的现象。至2005年，美国房地产住宅市场25%的份额集中在前10大住宅开发商手中。预计2011年，美国前20位的住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75%。

　　先看央企和国企，因为背靠大山，拿地比较容易，而且融资能力比较强（如保利），在房地产市场，地价的高企某种程度上也是央企推动的，所以以后一旦形成地产霸权，那么中国的地价势必会进一步上涨。

　　再看品牌房企，比如万科，对政府来说看重的是这些品牌企业的资金实力、对消费者来说看重的是品牌房企的产品质量、对建材等经销商来说看重的是品牌房企对他们自身企业品牌的拉动作用，所以资金情况良好且有实力的品牌房企也一定能够在未来的地产格局中占领一席之地，一旦形成地产霸权，也许会像香港那样连带服务业、建材等其他行业产生霸权。

　　最后看走成本控制路线的房企，比如碧桂园，因为成本控制能力较强、产品物美价廉，所以在销售方面具有一定的先机，一旦地产霸权形成他们将有可能会迅速扩大规模，占领更多的市场份额。

　　如上所说，如果地产霸权的格局一旦形成，那么中国的地价势必会进一步上涨，而且房地产的霸权还会影响到其他的行业，除此之外，还有哪些可能的后果呢？

　　笔者认为，地产霸权这一格局的形成，具有两面性。首先，因为在洗牌过程中淘汰了一些中小企业，中国房地产市场未来将出现由具备实力和资金的专业房产商控制的局面，房地产开发、建设也会越来越规范和专业，投点钱就想开发个地产项目的事情会越来越少。然而，如果地产霸权发展到一定程度，就必然会带来“垄断”,到那时不止中小房企被淘汰，一些中小城市的房价也很有可能容易地被一两家房产大鳄所操控，地价和房价高涨，消费者就会失去选择和议价的权利。甚至房地产业会发展成为类似通讯业一样只有中国移动、中国电信、中国联通等少数垄断企业所控制的局面，当然目前还没有哪个国家的房地产发展到如此程度，这只是一种极小的可能性，概率很小。但即使不如此，发展成为香港那样主要由六大家族跨行业企业财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”也是非常可怕的将来。

　　叶檀认为现在中国房地产洗牌开始，未来五年内将只有十分之一的房企能够存活下来。至于地产霸权会否形成，笔者认为还有很重要的一点，那就是政府。正如《地产霸权》一书中所写到的，香港的地产霸权是由“亲地产商”的政府和少数大地产商联手而成的，中国会否形成地产霸权的格局最终还是要看政府的意思。